2021 타경 2633: 가락상아1차 803호, 4월 7일 2차 경매로 재건축 노려볼까?
오늘 아침 독자님 요청으로 "2021 타경 2633" 물건을 분석해보게 됐어요. 이건 서울 송파구 오금동 가락상아1차아파트 101동 803호로, 감정가가 11억 9천만 원인 재건축 기대주예요. 1차 입찰이 유찰된 뒤, 2차 경매일이 2025년 4월 7일로 잡혀 있네요. 송파구 재건축 아파트라니, "입주권 노릴 기회 아닌가?" 싶어서 자료를 열어보자마자 눈이 번쩍 뜨였어요. 권리 분석부터 투자 가능성까지, 꼼꼼히 뜯어볼게요. 같이 살펴보시죠!
1. 물건 개요: 가락상아1차 803호의 기본 정보
"2021 타경 2633"은 서울동부지방법원에서 진행 중인 경매 물건으로, 서울 송파구 오금동 165 가락상아1차아파트 101동 803호예요. 전용면적은 76.14㎡(약 23평)로, 5인 가구 기준 적당한 중소형 평형이죠. 감정가는 11억 9천만 원으로 2021년 5월 12일에 책정됐고, 첫 입찰은 2021년 8월 31일에 시작됐어요. 근데 1차 입찰이 유찰되면서, 2차 경매가 2025년 4월 7일로 예정돼 있어요. 1차 유찰 후 최저 입찰가는 감정가의 80%인 9억 5천 2백만 원으로 내려갔을 거예요.
이 아파트는 1985년에 지어진 노후 단지로, 개롱역(5호선)에서 도보 10~12분 거리에 있어요. 오금로를 따라 이동하기 편하고, 주변에 오주중학교와 가락시장, 공원이 있어서 생활 환경이 괜찮죠. 송파구는 워낙 학군과 교통으로 유명한데, 이 물건의 진짜 매력은 재건축이에요. 가락상아1차는 2020년 6월 조합이 설립되고, 2022년 5월 사업시행인가를 받았어요. 2025년 3월이면 관리처분인가 단계에 가까워졌을 가능성이 높아요. 재건축 후엔 1,260세대 규모의 신축 단지로 바뀔 예정이라, 입주권을 노리는 투자자들에겐 눈여겨볼 물건이에요.
감정가 11억 9천만 원은 2021년 당시 송파구 비슷한 평형 시세(12억~13억 원)를 반영한 금액이에요. 지금은 재건축 기대감까지 더해져서 13억 5천만 원쯤 될 거라 보는데, 2차 경매에서 더 싸게 잡을 기회가 생긴 셈이죠.
2. 권리 분석: 입주권 승계 가능성이 핵심
경매 물건은 등기부가 생명 아니겠어요? "2021 타경 2633"은 채무자가 국민은행에서 빌린 돈을 못 갚아서 경매로 넘어왔어요. 근저당권이 8억 4천만 원 설정돼 있죠. 감정가 11억 9천만 원에서 8억 4천만 원이면 대출 비중이 꽤 크지만, 선순위 임차인은 없어서 낙찰받으면 바로 점유권을 확보할 수 있어요.
재건축 물건이라 조합원 지위가 제일 중요해요. 소유자는 조합설립동의서를 제출해서 조합원 자격을 가지고 있고, 투기과열지구 내 1세대 1주택자예요. 법적으로 조합설립인가 이후 매수인은 조합원 지위를 못 받지만, 국민은행 같은 금융기관이 채권자일 땐 예외로 승계가 가능해요. 그러니까 낙찰받으면 조합원 지위를 물려받아서 입주권을 받을 수 있다는 거죠. 이걸 보고 "깔끔하네, 입주권 확정이다" 싶었어요.
세입자도 확인해봤는데, 월세 180만 원에 보증금 2천만 원 계약이 있다고 나와요. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하지만, 대항력이 없어서 명도 소송으로 쉽게 해결할 수 있어요. 전세권이나 가처분 같은 복잡한 권리는 없고, 건물 전체에 대한 압류도 없어서 재건축 경매치고는 부담이 덜한 편이에요. 제가 처음 경매 공부할 때 얽힌 물건들 보고 겁먹었던 기억이 있는데, 이건 초보자도 접근하기 쉬워 보이네요.
3. 1차 유찰과 2차 경매 전망
1차 입찰이 유찰됐다는 소식에 좀 놀랐어요. 송파구 재건축 물건이면 입찰자가 몰릴 텐데, 왜 안 됐을까요? 첫 입찰 최저가가 11억 9천만 원이었으니, 2021년 당시 시세(12억~13억 원)와 비슷하거나 살짝 높게 느껴졌을 거예요. 재건축 입주권을 노리더라도 초기 가격이 부담스러워서 입찰자가 적었을 가능성이 크죠. 제가 송파 경매 현장을 다녀왔을 때도, 감정가가 시세에 근접하면 유찰되는 경우가 많았어요.
1차 유찰 후 2차 경매일이 2025년 4월 7일로 잡혔으니, 최저 입찰가는 9억 5천 2백만 원으로 떨어졌을 거예요. 이 가격이면 현재 시세보다 4억 원 정도 저렴해서 당장 차익을 볼 수 있어요. 근데 진짜 값어치는 입주권이에요. 재건축 후 전용 84㎡(34평) 신축 아파트를 받으면, 2025년 송파구 신축 시세로 18억~20억 원은 될 겁니다. 9억 5천에 낙찰받고 18억짜리 입주권을 받으면 8억 5천만 원 수익이 나와요. 수익률로 치면 90% 가까이 되니까, "이건 놓치면 아깝겠다" 싶더라고요.
2차 경매는 좀 더 뜨거울 것 같아요. 가격이 내려가면서 입찰자가 늘어날 수 있고, 재건축 사업이 순조롭다면 더 많은 사람이 뛰어들 거예요. 낙찰가가 10억 원대를 넘으면 수익이 줄어드니까, 경쟁 상황을 잘 봐야 해요. 4월 7일이 기대되네요!
4. 투자 가치와 잠재 리스크
투자 가치를 좀 더 따져보면, 9억 5천에 낙찰받는다고 가정했을 때 당장 4억 원 차익이 가능해요. 하지만 재건축을 기다리면 입주권으로 18억~20억 원을 노릴 수 있죠. 송파구 신축 아파트는 최근 평당 5천만 원을 넘고 있어요. 근처 재건축 단지를 보면 34평이 19억 원대에 거래되고 있거든요. 2025년 시장 분위기로 봐도 금리 인하 기대감과 재건축 열기가 더해지면 가치가 더 뛸 수도 있어요.
리스크도 생각해야 해요. 첫째, 재건축 지연이에요. 가락상아1차는 사업시행인가를 받았지만, 관리처분인가나 이주가 늦어질 가능성이 있죠. 조합 자금 문제나 분쟁이 생기면 입주권 받는 데 시간이 더 걸릴 수 있어요. 예전에 봤던 물건 중엔 조합 문제로 몇 년째 멈춘 경우도 있었어요. 둘째, 2021년부터 지금까지 끌리는 걸 보면 법적 분쟁이 있을 수도 있어요. 채무자가 경매 취소를 신청했거나 세입자와의 협상이 안 된 걸 가능성이 있죠.
현장 답사가 필수예요. 803호 상태를 직접 보고, 세입자가 실제로 살고 있는지 확인해야 해요. 조합 사무실에 전화해서 사업 진행 상황도 물어보면 좋죠. 권리 관계는 깔끔하지만, 이런 물건은 발품이 성공을 좌우하니까요.
5. 4월 7일 2차 경매 대비 전략
2025년 4월 7일 2차 경매를 앞두고 어떻게 준비할까요? 송파구 재건축 시장이 요즘 다시 달아오르고 있어서, 이 물건은 꽤 매력적으로 보여요.
먼저, 법원 경매 사이트에서 "2021 타경 2633"의 최신 입찰가와 공고를 확인하세요. 1차 유찰 후 최저가가 9억 5천 2백만 원이라면, 여기서 시작할 테니까요.
둘째, 조합 진행 상황을 체크하세요. 관리처분인가가 났는지, 이주 계획은 언제인지 조합이나 송파구청에 전화로 물어보면 불확실성을 줄일 수 있어요.
셋째, 입찰가를 정할 때 경쟁을 고려해야 해요. 송파 재건축 물건은 보통 감정가 80~90%에서 낙찰되는데, 2차라 입찰자가 늘어날 가능성이 있죠. 9억 5천에서 10억 원 사이에서 승부를 보는 게 현실적일 거예요. 제가 현장 분위기를 떠올리면, 10억 원대 초반까지 갈 수도 있겠네요.
저라면 "입주권 노릴 절호의 찬스"라 생각하면서도, 왜 1차가 유찰됐는지 꼼꼼히 확인하고 싶어요. 여러분도 4월 7일 경매에 도전해볼 마음 있으신가요? 입찰 전엔 현장 가보고, 법원에 전화로 최신 상황 꼭 체크하세요.
본 경매 물건은 재건축이 진행 중인 아파트로, 향후 가치 상승이 기대되지만, 재건축 관련 리스크와 권리관계를 면밀히 검토해야 합니다. 입찰 전 전문적인 법률 상담을 통해 상세한 권리 분석과 재건축 진행 상황을 파악하시는 것을 권장드립니다.
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