거주 안 해도 양도세 0원? 상생임대주택으로 2026년까지 절세하는 법
부동산을 팔 때 가장 신경 쓰이는 건 뭘까요? 바로 양도소득세입니다. 1세대 1주택이라면 양도가액 12억 원 이하에서 비과세 혜택을 받을 수 있다는 건 잘 알려져 있죠.
하지만 조건을 잘못 이해하면 세금을 내야 할 수도 있습니다. 특히 서울처럼 조정대상지역에 있는 집은 2년 거주 요건이 필수인데, 거주하지 못한 경우엔 어쩌죠? 여기서 주목할 제도가 바로 상생임대주택 제도입니다.
이 글에서는 상생임대주택을 통해 거주 없이도 양도세를 면제받는 방법을 2025~2026년 절세 전략 중심으로 자세히 알려드릴게요. 지금이 절세 타이밍을 챙길 마지막 기회일지도 모릅니다!
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1. 양도소득세 비과세 기본 조건
양도소득세 비과세는 1세대 1주택자에게 큰 혜택입니다. 기본 조건은 다음과 같아요.
- 1세대 1주택: 양도 시점에 한 가구가 한 주택만 보유해야 합니다.
- 2년 보유: 주택을 취득한 날부터 2년 이상 보유해야 합니다.
- 12억 원 이하 양도: 양도가액이 12억 원을 넘지 않아야 비과세가 적용됩니다.
예를 들어, 2023년 4월 1일에 주택을 매입했다면 2025년 4월 1일 이후에 팔아야 2년 보유 요건을 채웁니다. 양도가액이 10억 원이라면 세금 없이 매도 가능하죠.
하지만 여기서 중요한 변수가 하나 더 있습니다. 바로 조정대상지역 여부입니다.
2. 조정대상지역과 거주 요건
조정대상지역에 있는 주택은 비과세 요건이 더 까다롭습니다. 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가됩니다.
- 2025년 4월 1일 기준 조정대상지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 남아 있습니다. 과거에는 서울 전역과 수도권 대부분이 포함됐었죠.
- 판단 시점: 조정대상지역 여부는 주택을 취득한 시점을 기준으로 합니다.
예를 들어, 2019년 5월 서울 성동구 아파트를 샀다면 당시 성동구는 조정대상지역이었기 때문에 2년 보유와 2년 거주를 모두 충족해야 합니다. 지금 성동구가 비규제지역이 됐어도 취득 시점 기준이 적용돼요.
만약 2020년 6월에 용산구 아파트를 매입했다면, 2022년 6월까지 거주하고 2025년 4월에 11억 원에 판다면 비과세를 받습니다. 하지만 거주하지 않았다면 세금을 내야 하죠.
3. 분양권의 비과세 조건
분양권도 주택으로 간주되지만, 비과세 판단 시점이 다릅니다.
- 기준 시점: 분양권은 주택 완공 시점의 조정대상지역 여부로 판단합니다.
예를 들어, 2021년 3월 비규제지역에서 분양권을 계약했는데, 2024년 3월 완공 시점에 규제지역이 됐다면 2년 거주 요건이 필요합니다. 반대로 계약 시 규제지역이었지만 완공 시 해제됐다면 거주 요건이 면제돼요.
- 예외: 계약 당시 무주택자였고, 완공 후 1주택만 소유했다면 거주 요건이 면제될 수 있습니다. 예를 들어, 2022년 5월 분양권 계약 후 2025년 5월 완공된 주택을 2027년 5월에 판다면, 무주택자 출발이었다면 2년 보유만으로 비과세 가능합니다.
4. 상생임대주택 제도란?
거주하지 못해 비과세를 못 받을까 걱정되세요? 여기서 상생임대주택 제도가 빛을 발합니다.
- 제도 목적: 임차인의 주거 안정과 전·월세 공급 확대를 위해 2021년 도입된 한시적 제도입니다.
- 핵심 혜택: 임대료를 5% 이내로 인상하면 거주 요건을 충족한 것으로 간주해 비과세와 장기보유특별공제를 줍니다.
예를 들어, 서울 강남구 아파트를 2020년 7월에 매입해 전세로 내놨다면, 일반적으로 2년 거주해야 비과세가 됩니다. 하지만 상생임대주택 조건을 맞추면 거주 없이도 비과세를 받을 수 있어요.
5. 상생임대주택 적용 조건
상생임대주택 혜택을 받으려면 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 직전 계약: 최소 1년 6개월(18개월) 이상 유지된 임대차 계약이 있어야 합니다. 예를 들어, 2022년 10월 1일부터 2024년 4월 1일까지 전세를 준 경우 조건을 만족합니다.
- 상생 임대계약: 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하고, 2년 이상 유지해야 합니다. 만약 직전 보증금이 5억 원이었다면, 새 계약은 5억 2500만 원 이하여야 해요.
- 계약 연속성: 공실이 있어도 상관없지만, 상생 계약 기간이 2년 이상이어야 합니다. 예를 들어, 2024년 5월 1일 계약 후 2024년 8월 공실, 2024년 9월 재계약해도 총 2년을 채우면 인정됩니다.
- 적용 기간: 2021년 12월 1일부터 2026년 12월 31일까지 체결된 계약만 적용됩니다. 2025년 4월 1일 기준으로 아직 1년 9개월 남았으니 지금 준비해도 늦지 않아요.
예시: 2023년 6월 1일 보증금 4억 원으로 전세를 줬다면, 2025년 6월 1일 갱신 시 4억 2000만 원 이하로 계약하고 2027년 6월까지 유지하면 상생임대주택 요건을 충족합니다.
6. 상생임대주택의 세제 혜택
상생임대주택 제도는 단순히 비과세만 주는 게 아닙니다. 장기보유특별공제까지 거주로 인정해줘요.
- 일반 비과세: 2년 보유만 하면 양도가액 12억 원까지 면제.
- 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 양도차익에서 공제받는 제도입니다.
- 일반: 보유만 인정, 3년 12%, 10년 30%까지 공제.
- 상생임대: 거주로 인정, 3년 24%(보유 12% + 거주 12%), 10년 80%(보유 40% + 거주 40%) 공제.
예를 들어, 2015년 5월에 5억 원에 산 서울 서초구 아파트를 2025년 5월에 15억 원에 판다고 가정해 봅시다. 양도차익은 10억 원이에요.
- 일반: 10년 보유로 30% 공제 → 10억 × 30% = 3억 공제, 과세 대상 7억 원 → 세금 약 1억 5400만 원.
- 상생임대: 10년 거주 인정으로 80% 공제 → 10억 × 80% = 8억 공제, 과세 대상 2억 원 → 세금 약 4400만 원.
절세액이 1억 1000만 원이나 됩니다. 상생임대주택이 얼마나 강력한지 알 수 있죠.
7. 상생임대주택을 꼭 알아야 하는 이유
왜 이 제도를 주목해야 할까요? 네 가지 이유를 정리했어요.
- 세금 절약: 집을 팔 때 수천만 원을 아낄 수 있는 확실한 방법입니다.
- 규제지역 함정: 해제됐어도 취득 시 규제지역이면 거주 요건이 필요하니 주의해야 합니다.
- 거주 여부 무관: 전세를 놓아도 비과세와 공제 혜택을 받을 수 있어요.
- 한시적 기회: 2026년 12월 31일까지 계약해야 적용되므로 시간이 얼마 안 남았습니다.
2025년 4월 1일 현재, 앞으로 1년 9개월 안에 계약을 준비해야 혜택을 누릴 수 있어요.
8. 정리: 비과세와 절세 전략
모든 내용을 표로 정리해 봤습니다.
| 구분적용 | 조건 |
| 비과세 일반 요건 | 1세대 1주택, 2년 보유, 12억 이하 양도 |
| 규제지역 요건 | + 2년 거주 요건 필요 |
| 예외 (상생임대주택) | 5% 이하 인상 + 2년 계약 + 기간 요건 충족 시 거주 인정 |
상생임대주택을 활용하면 거주하지 않아도 비과세와 최대 80% 공제를 받을 수 있어요. 예를 들어, 2023년 7월에 6억 원에 산 송파구 아파트를 2025년 7월에 4억 원 전세를 주고, 2027년 7월에 4억 2000만 원으로 갱신 후 2029년 7월에 14억 원에 판다면, 양도차익 8억 원 중 80%인 6억 4000만 원이 공제돼 세금이 크게 줄어듭니다.
9. 마무리 Tip
“거주 못해도 절세는 가능하다!” 상생임대주택 제도는 양도소득세 부담을 덜어주는 강력한 무기입니다. 2026년 말까지 한시적이니, 계약 갱신 전에 조건을 점검하세요. 특히 규제지역 주택 보유자라면 지금이 절세 전략을 세울 골든타임입니다. 집을 팔기 전 세무사와 상의하고, 상생임대주택 요건을 맞춰 수천만 원을 아끼세요. 제대로 알고 준비하면 세금 걱정 없이 부동산 매도를 할 수 있습니다!